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【工廈活化檢討系列二之一過渡住房】工廈改過渡房 1年零申請

2019-09-16
現正申請活化為酒店的屯門東亞紗廠工業大廈,曾計劃活化作過渡性房屋。資料圖片

業主存三憂慮 7萬人失上樓機會

政府去年10月的施政報告 ,提出重啟工廈活化之外,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途的新措施。轉眼就快1年,新施政報告又到,香港文匯報查閱今年至今工廈業主向城規會提交的文件顯示,工廈活化申請今年首8個月19宗,改裝過渡性房屋完全「零宗」,反映市場對改裝住宅不感興趣。有工廈業主表示,三大因素令他們對措施存疑,包括發展年期短、不保證續期、後續發展意向方面,都存在太多不確定因素。建議政府成立工廈活化專責小組,條例上應作適當放寬,對後續發展要有更靈活處理。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

「舖王」鄧成波家族近年活躍工廈收購及重建,由於旗下物業眾多,當初對措施表現雀躍,一直被認為最有機會成為首批先行者,嘗試將工廈改裝為過渡性房屋,惠及社會基層人群,包括正在輪候公屋或居於不適切居所的家庭,但至今卻未有動靜。鄧成波家族成員、陞域集團主席鄧耀昇對香港文匯報表示,確曾研究將屯門河田街東亞紗廠工業大廈活化作過渡性房屋(現正申請活化為酒店),最終並無推進,原因在於公司對三項因素存有疑慮,包括發展年期只得5年、有不獲續期風險、工廈需還原等方面,都有太多不確定因素,而政府又未有太多細節公佈。

建議以百萬呎為衡量標準

他建議,政府應該成立工廈活化專責小組,加大力度推行相關政策,並諮詢更多業界意見,而條例上亦應作適當放寬,以百萬方呎為衡量標準,釋放更多樓面,達至規模效益,同時需考慮對後續發展有更靈活處理。根據之前社區組織協會研究,現時香港約有124幢市區工廈適合改裝為住宅用途,若全數用作發展過渡性房屋,可望在未來10年提供1.8萬伙4人家庭單位,讓逾7萬人受惠。但現時看來,這1.8萬伙單位的推出可謂遙遙無期。

當時社協組織幹事呂綺珊已指出,每幢工廈改裝成過渡性房屋的成本估計涉5,000萬元至2億元,每個單位改裝成本介乎60萬元至70萬元,每月成本每個最低約5,000元。但由於工程需時至少一年,改建後的過渡式住宅設計亦較難回復至原有工商業用途,故目前的5年營運期限太短,建議政府將地契豁免書由擬議的5年延長至10年,確保業主有足夠時間回本。

倡政府承擔部分改裝費用

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓亦多次批評措施的誘因不足,無助解決房屋的燃眉之急。他指出,雖然措施豁免補地價,但主要障礙之一是當局無保證續期,因此業主有可能在營運5年後,需要終止營運及將物業還原。在商言商,如此短的期限,業主或發展商很可能連改裝的成本都難收回,吸引力欠奉。

基於規劃等要求,政府是難以容許一次性批准使用年期超出5年,雖說若然營運良好,很大機會可獲延長租期,但對業主而言是未知之數,他建議推出「工廈改裝過渡性房屋2.0」,承諾承擔部分改建費用,增加改裝誘因。例如5年後不繼續住屋計劃,政府就承擔較大金額改建費用,如果一直做房屋至15年以上就不再承擔等,具體資助金額視乎作過渡性房屋的時間長短而定,減輕業主改建費用的損失。

去年10月施政報告公佈工廈容許活化為過渡性房屋時,政府消息人士曾承認,將工廈改裝成過渡性房屋,租金要低於市價,未必如其他用途吸引,唯有靠「良心業主」。

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